Эмфитевзис и суперфицнй : защита и прекращение этих институтов

1 Янв 2015 | Автор: | Комментариев нет »

Греческим (эллинистическим) заимствованием в римском праве, которое утвердилось окончательно в юстиниановом праве, был эмфитевзис. Правительство покровительствовало эмфитевзису, видя в нем средство поднять земледелие, которое пришло в крайний упадок. Юридическое положение эмфитевтера было вообще подобно юридическому положению суперфициара (см. ниже); фактически он замещал собой по­мещика-собственника; арендная плата его представляла со­бой не что иное, как облегченный и фиксированный налог. По­степенно постановления об эмфитевзисе были распростране­ны на ager vectigalis, так что оба института слились в одно.

При Юстиниане он стал обозначать постоянную наслед­ственную аренду полевых земельных участков. Как заимство­ванный правовой институт он развивался из jus perpetuum et jus emphyteuticum. При императоре Зеноне был решен тео­ретический спор о том, является ли эмфитевзис договором купли-продажи или найма: он был определен как реальный договор sui generis (contractus emphyteuticarius). Арендатор (emphyteuta) мог хозяйствовать на участке по своему усмот­рению, изменять характер пользования им; плоды поступали к нему после отделения (separatio). Он имел право на все до­ходы от участка и располагал практически всеми правовыми средствами собственника в качестве пользователя, в частно­сти actio communi dividundo utilis. Он обязывался платить соб­ственнику земли сравнительно низкую ежегодную ренту (pensio, canon), имевшую характер признания прав собствен­ника, а также нести соответствующие расходы и платить на­логи. Собственник земучастка получал 2% цены (quinquage-simum) эмфитевзиса в случае его отчуждения арендатором, оставляя себе право первой купли. При ненадлежащем вы­полнении арендатором своих обязанностей собственник мог лишить его пользования участком.

Суперфиций (superficies — «поверхность») представля­ет собой право иметь строение на чужом участке земли в горо­де. Это право вследствие своей долгосрочности было правом наследственным и отчуждаемым; его содержание определя­лось как полное право пользования чужим зданием (потому что здание, возведенное на чужой земле, принадлежало соб­ственнику земли) и сервитутами, принадлежащими этому зданию. Арендная плата (solarium), которую платил суперфи-циарий собственнику земли, могла вначале не отличаться от государственных поземельных податей, тяжесть которых лежала также на суперфициаре. Со временем в римском пра­ве были выработаны принципы суперфиция: «Omne quod inaedificatur solo cedit». «Aedificare in tuo proprio solo non licet quod alteri noceat». «Superficies ad dominum soli cedit» (Ulpianus). «Id, quod in solo nostro ab aliquot aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, jure naturali nostrum fit, ut civis Romanus libertatem nemo posit invitus amittere» (Gajus). «In solum nostrum quod debitis deductis nostrum est».

Раньше всего это право получили менялы: за определен­ный сбор (vectigal) они могли устанавливать на общественной земле свои лавки (tabernae), которыми свободно распоряжа­лись в рамках публичной аренды и пользовались интердикт-ной защитой (interdictum de loco publico fruendo). «Qui tabemas argentarias vel ceteras, quae in loco publico sunt, vendit, non solum, sed jus vendit» (Ulpianus). Впоследствии претор стал давать арендатору на чужом земельном участке (superficia-rius) защиту против третьих лиц (interdictum de superficia-ribus). Уже в классическую эпоху допускалось право пол­ностью и исключительно располагать зданиями, возведенны­ми на чужом частном участке, в форме долгосрочной аренды за определенную годовую плату (pensio, solarium)1. Веспасиан «позволил всякому желающему занимать и застраивать пус­тые участки, если этого не делали владельцы» (Suet. Div. Vesp. 8.5). Ульпиан подчеркивал, что тот, «кто продает лавки менял или прочее, находящееся на общественном участке (земли), продает не участок, а право».

Inaedificatio как застройка, здание на чужой земле доста­вались собственнику земучастка вместе со всеми стройматериалами. Лишь в юстиниановом праве superficies становится jus in re aliena sui generis. Теперь superficiarius может пода­вать иски против третьих лиц (actio in rem de superficie), а также все процессуальные средства защиты права собственности в качестве utiles, в том числе и против собственника (exceptio in factum). Superficies становится наследственным и отчуж­даемым правом и приобретает столь обширное содержание, что de facto выполняет роль права собственности на город­ские земельные участки, аналогичную эмфитевзису на селе. «Fundi deterioris f acti et culturae non exercitae et aedif icatiorum non refectorum culpa arbitrio judicis domino a conductore sarciri potest» (Paulus). Вина, возникшая решением судьи за сделан­ное ухудшение участка, и за невозделанные культуры, и за неотстроенные (невозведенные) строения, может быть загла­жена (исправлена) господину нанимателем.

Здесь вы можете написать комментарий

* Обязательные для заполнения поля
Все отзывы проходят модерацию.
Навигация
Связаться с нами
Наши контакты

vadimmax1976@mail.ru

8-908-07-32-118

8-902-89-18-220

О сайте

Magref.ru - один из немногих образовательных сайтов рунета, поставивший перед собой цель не только продавать, но делиться информацией. Мы готовы к активному сотрудничеству!